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营改增对房地产企业所得税有何影响
背 景
房地产开发行业营改增政策逐步完善，与此同时，营改增政策实施过程中对于其他税种的影响也日益显现，其中以企业所得税最为明显，集中体现在以下几方面：
增值税预缴政策对预售收入确认的影响
被告人杨某、赵某及被告单位a科技公司因涉嫌虚开增值税专用发票，被检察机关提起公诉。浙江临海市人民法院进行了公开审理，于2015年8月对被告作出了有罪判决。
法院审理查明：a科技公司与b贸易公司签订了7份购销合同，因已履行的5份合同未盈利，a科技公司总经理杨某将剩余2份合同让与赵某履行。赵某从a科技公司购买led灯，并向外单位购买其他材料，完成合同协定。履约后，由a科技公司开具价税合计156082.40元的增值税专用发票给b贸易公司，随后，杨某将b贸易公司支付给a科技公司的货款扣除税款15608元后支付给赵某。案发后，杨某、赵某如实供述了犯罪事实。
法院认定a科技公司及杨某、赵某的行为均构成犯罪，以虚开增值税专用发票罪依法对a科技公司判处罚金5万元并没收违法所得，对杨某、赵某判处拘役4个月、缓刑6个月，同时对赵某并处罚金2万元。
差额征税政策对应纳税所得额的影响
营改增政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
那么“当期允许扣除的土地价款”抵减的销项税额，在企业所得税方面如何处理？
从收入确认的角度看，“当期允许扣除的土地价款”抵减的销项税额，相应增加了不含税销售额的金额。因此“当期允许扣除的土地价款” 抵减的销项税额应该作为增加企业所得税收入处理。从成本扣除的角度看，“当期允许扣除的土地价款”抵减的销项税额，视为土地价款中包含的准予扣除的增值税，企业所得税税前扣除的土地成本则应该调减相应金额，因此，“当期允许扣除的土地价款” 抵减的销项税额应按照冲减成本处理。从会计核算的角度看，按照《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）规定，是按照冲减“主营业务成本”进行处理的，如果税法没有明确规定，则应按照会计处理计算企业所得税应纳税所得额。
无论是“增加收入”还是“冲减成本”，最终对企业会计利润的影响是一致的，但对企业所得税应纳税所得额的计算会带来不同影响。“增加收入”方式除了通过收入直接影响应纳税所得额，还会通过增加扣除项目计算基数（如广告宣传费、业务招待费等）间接影响应纳税所得额的计算。在目前没有进一步政策明确的情况下，应暂按照会计处理计算应纳税所得额，即“当期允许扣除的土地价款” 抵减的销项税额，在企业所得税方面应按照冲减成本处理。
营改增政策对回迁房所得税处理的影响
回迁房的税务处理政策对房地产开发企业影响较大。房地产开发企业赔偿给回迁户的房子，按照企业所得税相关规定，应视同销售，按照开发产品的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认其视同销售成本。
营改增前，由于营业税是价内税，属于企业营业税金及附加的组成部分，符合税前扣除的基本原则，因此无论是作为期间费用扣除还是作为销售成本的组成部分进行扣除，均不会对企业所得税应纳税所得额的计算产生实质影响。营改增后，增值税是价外税，理论上销售价款中已经包含增值税，会计处理按照不含税销售额核算收入，增值税已经从收入中剔除，实质上转嫁给了买方，所以正常情况不存在缴纳的增值税在企业所得税税前扣除的情况。但是，对于回迁房视同销售问题，由于增值税无法转嫁给买方，需由企业自己承担，实质上是企业拆迁补偿成本的组成部分。因此，回迁房应缴纳的增值税应作为企业所得税视同销售成本的组成部分。
本文来自《中国税务报》第06版“正坤说税”专栏
作者：冯治国
作者单位：深圳市国税局