小编导语：
本期中联智创“园区百佬荟”专栏，特别邀请了专注科技园区运营培训十三年的刘晓君老师，从运营团队、运营体系以及运营活动三个方面，为我们系统解答“园区运营，到底运营什么？”这一产业地产业最为核心的问题。
导师名片：
刘晓君先生
金荣集团·雅创科服运营总监
金荣商学院执行院长
科技园区运营内训师导师
金荣集团：
专注科技园投资开发运营16年，自主开发和托管运营产业园共10个，服务企业1800多家（不含托管园区企业），总建设面积超300万平方米，是首批国家级科技企业孵化器，国家级众创空间和科技创业孵化链条建设示范单位，国家中小企业公共服务平台，国家小型微型企业创业创新示范基地。
导师开课
我们先看一组权威数据：2017国际创业孵化峰会近日召开，科技部火炬中心发布了国内首个全国双创孵化载体地图。数据显示，从1987年至2016年底，全国纳入火炬计划统计的众创空间有4298家，科技企业孵化器有3255家，企业加速器有400余家，国家高新区156家，数量和规模均跃居世界首位。
通过这一组宏观的大数据可以看出，我国高新企业和双创孵化载体正在并蒂发展，我想未来这个数量还会往上走，那么为服务企业而生的产业园区该当如何做好服务工作呢？园区运营，到底要运营什么？
我们得到一些产业人的答案是：运营企业的成长平台，打通企业所需要的上下游资源，完善各项服务，获得客户的满意度等等，这些观点均是从企业的发展需求出发，都是正确的，但只是回答了要达到什么服务结果，并非是怎么做？怎么运营？
在如何做这方面，我一直认为，不以招商、稳商、留商为目的园区运营都是耍流氓！大家可能会说：那好多的园区运营都在耍流氓，企业招不来，招来了，不稳定，留不住。那到底怎么做运营？下面我们就从三个方面来讲：
第一，园区运营之运营团队的建设
再好的园区运营，不是说出来的，而是团队做出来的，所以团队的建设是基础。好的园区应该要设置以下几个部门：
第一，园区开发建设团队；第二，园区规划与选址团队；第三，管理咨询团队；第四：招商团队；第五：运营服务团队；第六：培训服务团队……
整个团队须包含产业园区规划、招商和运营团队，包罗整个园区启动和发展的流程。比如，园区开发建设团队重点是和园区政府合作，或获得土地建设产业园区；园区规划团队属于园区开发建设团队的先锋队，剪刀连，从一开始就从营销招商的角度，考虑怎样建才能吸引客户来园区落户；园区招商、运营、服务团队则是真正的园区运营核心团队，互联互通，将具体服务落地。
第二，园区运营之运营体系的建设
对企业的服务要想落地关键在于园区运营体系的建设，主要包括三个方面：第一，构建“四链一圈”的企业成长生态圈；第二，完善的园区八大运营服务体系；第三，园区十六大运营服务平台。通过运营团队，打造一套完整的园区运营体系。
四链一圈
四链一圈的企业成长生态链分别是指：孵化链、产业链、创新链和服务链。通过四个链条，形成一个完整的企业成长生态圈。
什么是孵化链呢？是指依托国家级科技孵化器平台、国家级众创空间，在园区构建“苗圃（“创客空间）-孵化器-加速器”的全链条孵化体系，为孵化企业提供创业孵化的全方位服务。
什么是产业链呢？指的是为从“孵化链”上孵化成功的企业，规划并建立对接产业上下游、产业聚集、产业分工以及产业链延伸的新的发展路径，促进其与价值链、企业链、供需链、空间链的深度融合，为其产业化发展升级提速。
什么是创新链呢？是指我们在园区的运营链上，为孵化链、产业链上的企业，构建金融、技术、国际交流、智慧平台等全方位需求、全要素服务的创新体系。以企业为主体，汇聚政府与社会两大创新驱动能量。
什么是服务链呢？指的是我们从企业的实际需求出发，提供配套的基础服务、专业服务、社会服务，形成便捷、实惠、周到、专业的全过程服务体系。
以上讲的是，园区运营的四链一圈理论概念。那么在这四个链条上，我们要做哪些工作，才能让企业、让园区管理方满意呢？这四个链条具体能带来什么样的服务呢？这就是我们要讲的八大运营服务体系。
八大运营服务体系
八大运营服务体系，就是围绕四个链条上衍生出来的服务：
服务体系一：规划咨询服务体系。包含产业规划、园区规划、服务规划。这些工作，不是单一存在的，都得从营销、招商、留商、稳商的角度去考虑。
服务体系二：科技创新服务体系。包含科技创新服务载体建设、科技创新服务。
服务体系三：投融资创新服务体系。包含：项目融资、并购重组、投资基金、资产管理。
其余五项服务体系分别是：国际创新服务体系；产业招商服务体系；社会化运营服务体系；基础服务体系；大数据运营服务体系。
以上的八大服务体系，不是停留在表面上的、虚无的服务体系，而是要整体严抓落实，我们很多企业要么是强招商，要么是强服务，要么就是强融资，总有一把剪刀，分化了园区运营服务。
十六大服务平台
皮之不存毛将焉附？讲的是十六大服务平台的重要作用，这八大体系正是各项服务的依附体。以金荣集团为例，简要的说几个：
第一个，企业孵化平台。作为首批国家孵化器运营到现在，我们主要涉及了几个国际孵化平台，如中美、中德、中英、中以等国家孵化器平台，引进国际科技技术成果。
第二个，创新创业服务平台。比如金荣集团旗下的两个品牌：麓枫创咖，德创工坊。
第三个，技术创新服务平台。比如知识产权服务联盟和知识产权运营基金。
第四，投融资服务平台。如湖南金种子小额贷款公司，金种子创投基金。
第五，商学院和产业研究院，以及园区大数据运营服务平台：智慧园区。
最后，园区运营之服务活动的开展
古人云，形而上谓之道，形而下谓之器。道的部分是体系，器的部分是团队和活动。
产业园区的运营服务活动可分为三大类。从孵化链条上的服务来说：
第一大类，政策服务类。如孵化器的工商注册服务、法律服务、财务服务、创业辅导服务、人力资源服务等。
第二大类，文体娱乐活动类。如露天电影、相亲会、演讲比赛、唱歌比赛、运动会，增强园区员工的幸福度。
第三大类，创业大赛服务类，项目路演等。
总之，服务活动的重点是围绕客户需求走，解决园区客户的痛点、难点问题。比如金荣商学院的运营服务，以共享共建的理念，满足了三大类客户的不同需求。第一类是为园区管理方成立了金荣园区汇；第二类是为园区企业成立了金荣雅创汇；第三类是为创业者、企业员工及内部员工成立创新训练营。
综合以上，我们主要从园区运营的运营团队建设、运营体系建设以及园区运营服务活动建设三大方面，解答了“园区运营到底运营什么“的问题，希望对各位产业人带来一定的裨益，让产业园区有更明确的发展规划，最终造福更多企业乃至国家大产业。